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<사립학교교직원연금공단>
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사학연금 서울회관 재건축 이후 활용계획 철저히 세워야 2013년말 예비타당성 조사 시 여의도 공실률 3.8% → 2017년 2/4분기 10%로 급증 |
○ 사학연금은 지하3층, 지상20층의 현재 서울회관을 총사업비 4,610억원으로 지하5층, 지상42층 규모로 재건축하려 하고 있음.
- 2014년 9월 예비타당성조사 통과. 2018년 129억원 설계비, 감리비 반영
<서울회관 재건축 비용 조달 계획>
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구분 |
금액 |
조달내용 |
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총사업비 |
4,610억원 |
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출자금 |
2,236억원 |
공단기금 자체조달 |
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출자금 |
69억원 |
민간공동출자 |
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차입금 |
2,082억원 |
금융기관 등 차입 |
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임대보증금 |
223억원 |
준공 시 임대보증금 |
(*) 자료 : 사학연금
○ 문제는 예비타당성조사 시점과 달리 여의도에 대규모 신축과 재건축이 진행되고 있고 수요는 점점 줄어들고 있다는 것.
☞ 여의도 권역의 공실율이 예비타당성 조사를 실시하던 2013년말 3.8%에서 2017년 2/4분기 10.4%까지 급격하게 높아졌음.
<서울 주요지역 오피스 공실률>
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구분 |
도심지역 (CBD) |
강남지역 (GBD) |
여의도지역 (YBD) |
기타지역 |
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2013. 4Q |
5.3 |
6.1 |
3.8 |
5.8 |
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2014. 4Q |
9.7 |
8.1 |
10.9 |
8.7 |
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2015. 4Q |
10.9 |
8.4 |
10.0 |
7.9 |
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2016. 4Q |
11.4 |
7.3 |
8.5 |
8.8 |
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2017. 2Q |
12.0 |
8.0 |
10.4 |
10.5 |
☞ 그래서 2013년말 ~ 2014년 9월까지 실시된 사학연금 서울회관 재건축 사업 예비타당성조사 자료를 보면, 자연공실률을 5%로 가정하고 운영 초기 4년차에 5% 자연공실률에 도달하는 것으로 오피스 임대에 대한 긍정적 전망을 반영하고 있음.
하지만 현재 여의도의 평균 공실률은 10.4%를 나타냄.
☞ 이런 상황에서 2017년 K타워, 2018년 교직원공제회 신축회관, 2020년 파크원, 여의도우체국 재건축까지 대규모 건물의 신축, 재건축으로 인해 여의도에는 오피스의 대규모 공급이 예정되어 있음.
증권 및 방송사의 탈여의도화 등으로 권역 내 수요는 정체되고 있는 상황임. 그리고 LG 계열사 마곡이전과 그에 따른 FKI타워 및 IFC 대형 공실 발생까지도 예정되어 있음.
(*) 2018년 신축회관이 완공되는 교직원공제회는 이러한 상황에 대처하기 위해 외부 임대 면적의 95%를 임대 완료하고 중도 해지가 불가능한 10년 임대차 계약을 체결하여 공실 리스크를 줄인 상황이라고 함.
☞ 사학연금 서울회관 재건축은 대규모 재건축의 거의 마지막인 2022년에 완공 예정임. 규모도 현재의 2배 이상 크게 짓는데 공실을 줄일 분양 방안이 없음.
무작정 대규모 재건축을 추진할 것이 아니라 상황 변화에 따라 사무실 활용 계획을 확실하게 마련한 후 추진해야 함.