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국회의원 이현재 (경기 하남)
국토위 국정감사┃LH┃‘19.10.4
LH 서민주거안정 본연 책무 저버리고, 수익극대화 추구!
(1) 분양수익 공개로 택지개발 이익 수준에 대한 사회적 합의 필요
(2) ‘10년 공공임대’ 리츠방식 도입 등 임대주택 건설비 부담 떠넘겨
□ 문제점 및 질의
ㅇ 공공기관 부채가 문재인정부에서 500조원, 차기정부에서 600조원을 돌파할 전망으로 부채규모에 대한 국민적 우려가 큰 상황인데도,
- 이와는 반대로 LH의 경영상황은 빠른 속도로 개선되고 있음!
ㅇ 표에서 보는 바와 같이 ’14년 이후 한국토지주택공사의 영업이익, 당기순이익은 지속적으로 확대되는 추세로
- ’14년 1.1조에 불과하던 영업이익이 ’18년 2.6조원에 달하고,
- 당기순이익은 ’14년 8천억원대였으나, ’18년 2.1조원으로 급증하여
- 영업이익, 당기순이익 모두 5년새 2.5배가 확대된 것으로 분석됨.
ㅇ LH의 ’10년에 461%까지 확대되던 부채비율은 ’18년에는 283%로 감소되었으며,
- ’10년에는 91조 5천억원에 이르던 금융부채도
- ’18년에는 69조 4천억원으로 22조원 남짓 줄어드는 등 재무건전성이 대폭 개선되었음.
- ’14년까지 영업이익으로 이자비용을 부담하지 못하였지만, ’15년 이후부터는 이자보상배율*이 1배를 상회하고 있으며, 2018년에는 2.07배 수준까지 확대되었음.
* 이자보상배율 = 영업이익 / 이자비용
ㅇ LH가 영업이익을 늘리고, 부채와 이자비용을 줄이는 것은 환영할 만한 일이고,
본 위원도 지속적으로 챙겨오던 일.
ㅇ 그러나, 그것이 서민주거안정이라는 본연의 책무를 소홀히 한 댓가로 얻는 이득이어서는 안될 것임. 동의하시죠?
ㅇ LH의 수익성이 좋아지는 이유, 무엇입니까?
- 본 위원이 이번 국감에서 분석해보니, 2가지로 간단하게 설명할 수 있음!
- 그동안 LH는 독점적 택지개발권을 부여받아 부동산 개발로 발생시킨 이익으로 손실이 발생하는 공적 업무(임대주택 건설)를 수행하였는데,
- 첫째, 부동산 개발이익은 극대화하고, 둘째 돈 많이 드는 임대주택사업에서 발 빼기 때문 아닌가?
[1] 신도시 개발이익 공개하라!
ㅇ LH가 수행하는 택지개발을 통한 신도시 건설, LH가 공공사업자로서 국민 소유의 토지에 대한 강제 수용권, 택지의 독점개발 권한, 용도변경 결정 등의 특권을 위임받았기 때문에 가능한 것! 남의 땅 강제로 뺏어가며 개발할 수 있는 막대한 권한은 반드시 서민 주거안정을 위해서 사용되어야 함.
ㅇ 그런데, 지난 5월 <경실련>은 판교 개발이익을 분석해
- 정부가 1천억 남긴다 발표했던 판교 이익 6.3조원, 60배 더 많아
- “공공사업자 이익은 1천억원” 국민 속였다며 비판 기자회견 하였음.
ㅇ 이와 관련 의원실에서 지난 5월부터 <신도시 개발이익>에 대한 자료요구하고, 이번 국정감사에서도 각 신도시별 분양수익을 제출하라고 수차례 자료요구 하였으나, 거부
- 이에 2일 국토부 국정감사에서 본 위원의 잘이에 국토부 장관이 “제출하겠다”거 답변!
ㅇ 그런데, 중앙행정심판위원회는, 2018년 5월 세종시 주민에게 “아파트 준공 시점 원가계산서 중 택지비 항목만 제외하고 모두 공개할 것”을 요구하였음.
- 일반 국민에게도 공개하라고 판시하였는데, 국정감사에서 공개 못할 이유가 있나?
- 반드시 자료 제출해주세요!
ㅇ 이번 국토부, LH 국감에서 본 위원은, LH가 이렇게 국가로부터 받은 독점권(강제 수용권)을 행사하며 이렇게 땅장사, 집장사를 통해 막대한 수익을 올리면서도, 서민 주거안정이라는 본연의 책무는 소홀히한 것에 대해 집중 질의하고 있음.
(1) 신도시 개발로 삶의 터전에서 쫓겨난 원주민들에 대한 보상 최소화
= 원주민 쫒아내고, 이주자용 택지는 비싸게 공급
(2) 신도시 주민들과 약속한 교통대책은 나몰라라
= 광역교통개선대책 지연
(2) 신도시 개발시 반드시 필요한 혐오시설에 대한 부담은 적게
= 폐기물처리시설부담금 적게 내려, 자자체 상대 줄소송 제기
(4) 임대주택 공급이라는 본연의 임무는 소홀
= 임대주택 리츠 확대로 LH 부담 축소
[2] 사업비 부담큰 공공임대사업에서 발 빼는 LH
ㅇ 현재 분양전환 가격 관련 문제가 크게 사회적 이슈가 되고 있는 10년 공공임대 사업
- 국토부는 일단 동 사업 추진 중단까지 검토하고 있는 상황이죠?
* 올 초에 발표했어야 했던 ‘분양전환 공공임대주택 공급계획’이 보류됨.
ㅇ 그런데 LH는 ‘10년 공공임대주택’을 추진하면서 재무구조 개선을 위한 “사업다각화”라는 명분으로 리츠방식을 도입하면서, 공공임대 주택 건설로 서민주거 안정을 위해 LH가 져야할 부담을 국가재정으로 떠넘기고 있는 것으로 분석됐음.
ㅇ ’14년 국토교통부는 민간자본 활용으로 재정부담 없이 임대주택의 공급 확대하고자 리츠방식의 공공임대주택사업을 추진하면서,
- 10년 공공임대는 LH, 민간 건설 방식 외에 리츠 방식으로 사업 추진이 가능해짐.
사업 구조도
ㅇ 공공임대주택(10년) 리츠 사업은 ’14년 당시 한국토지주택공사의 누적부채로 인하여 악화된 재무구조와 선투자 후회수 구조의 장기임대주택사업 방식에 대한 다각화 필요성 대두에 따라 주택도시기금과 민간자본을 활용한 리츠 방식임.
ㅇ 그런데, 정부가 당초 민간자본 활용으로 재정 부담없이 임대주택의 공급을 확대하고자 한 것과 달리, LH의 부담만 줄여주는 결과를 초래함.
- LH가 참여하는 16개 리츠의 총사업비는 19조 2,410억원, 이 중 주택도시기금은 1조 3,742억원의 출자와 4조 1,623억원의 융자 등 5조 5,365억원을 지원할 계획으로 있고,이는 전체 사업비의 28.7%에 해당.
- 이에 반해 토지주택공사는 전체 사업비의 1.8%인 3,412억원을 출자한 것에 불과!
ㅇ 주택도시기금(정부)은 기존의 한국토지주택공사가 수행한 공공임대주택(10년)사업에서는 출자를 하지 않고, 사업비의 50%에 해당하는 융자만 실시했음.
- 주택도시기금의 출자분 한국토지주택공사가 리츠사업이 없었다면, 추가적으로 부담하여야 할 금액에 해당됨.
ㅇ 이에 대해 LH는 2010년에 부채비율이 460%까지 확대되었고, 일시적으로 사채시장에서 자금조달의 어려움이 있음으로 인하여 공공임대주택(10년) 리츠사업에 대한 부담을 감소시키기 위하여 동 방식의 리츠를 추진하게 되었다고 설명.
ㅇ 그런데 공공임대주택(10년) 리츠사업에 LH가 1.8%만 출자하고 이후 운영만 실시하면서 부채 증가 없이 안정적이고 지속가능한 정부정책을 수행하는데 도움받은 것은 사실이지만,
- 한국토지주택공사에 부여된 독점적 택지개발권과 최근 개선되고 있는 수익성과 재무건전성 등을 종합적으로 일괄 검토해볼 때, 리츠방식은 공공임대 주택 건설 확대는 서민주거 안정이라는 LH의 기본 책무를 방기한 것이라고 판단됨!
ㅇ LH의 일시적인 자금경색에 따른 정부정책 수행능력이 감소할 경우에 정책활동의 지속성을 유지하기 위하여 정부가 지원할 수 있지만, 토지주택공사의 수익성이 개선되고 재무건전성이 회복됨에도 불구하고, 정부재정 중심으로 공공임대주택사업을 하려고 해서는 안될 것임!
- 특히 이렇게 적은 재정부담으로 임대사업을 수행하면서 10년 공공임대주택과 관련하여, 10년간 임대수익, 분양전환으로 인한 막대한 수익을 가져가는 것에 대해 국민들이 납득할 수 있겠는가? 답변바랍니다!
ㅇ 국토교통부는 토지주택공사의 개선되고 있는 재무건전성과 독점적 택지개발권 등을 종합적으로 검토하여 공공임대주택(10년)리츠의 한국토지주택공사 출자비율을 확대하는 것을 검토할 필요가 있음.