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국회의원 이현재 (경기 하남)
국정감사┃LH┃‘19.10.4
10년 공공임대 주택 분양전환가격 합리화 방안 필요
4배 이상 오른 시세 반영된 분양전환가격 서민부담 커!
임차인 고통을 덜 수 있는 대안 통과되어야...
□ 문제점 및 질의
ㅇ 분양전환 제도는 참여정부서 시작
- 10년 공공임대 주택은 한국토지주택공사(LH)나 민간 건설회사가 공공 택지에 임대 아파트를 건설하여 서민·중산층에 낮은 임대료로 주택을 제공하는 제도.
- 공공임대주택 분양전환제도(5년, 10년)는 참여정부에서 시작.
- 제도 도입당시 우리나라 장기공공임대주택 비율은 3.4% (40만호)에 불과했음.
* 선진국 임대주택 비율: 네덜란드 40%, 영국 22%, 독일 20%, 일본 7%
ㅇ 임대 10년후 『공공주택 특별법』에 따라 입주민에게 분양 우선권 제공함
* 5년 임대는 조기 분양전환으로 임대주택 역할 미흡, 국민임대는 소득제한으로
중산층 입주가 어려워 새로운 형태의 임대주택 필요.
- 분양전환시 둘 이상의 감정평가사의 감정평가액 평균 이하로 분양전환가격을 산정하도록 법률로 규정.
ㅇ 민간부문의 10년 임대 사업참여가 저조함에 따라, LH 사업참여
- 임대의무기간 장기화로 조기 자금회수 불가했음. 때문에 민간은 주로 자금회수가 용이한 5년 임대, LH는 정부요청에 의해 2006년 사업에 참여하게 됨.
- 공급자는 10년 장기임대주택 공급 후, 주거안정이란 공공성 추구와 분양전환을 통해 투자금 회수
- 수요자는 10년간 시세 대비 낮은 임대료와 우선 분양전환 통해 자가 보유 가능
ㅇ LH의 현재 분양전환을 앞둔 10년 공공임대 주택은 총 8.1만호
<LH 공급 현황만 파악시>
ㅇ LH 자체 건설 4.8만호, 리츠 1.8만호, 매입임대 1.4만호로 총 8.1만호
ㅇ 최초 건설 임대는 ´19년 판교부터 최초 분양전환 개시 (3,815호)
※ 하단의 표 상, 기 분전 2,467호는 ‘LH 매입임대 물량’
- 민간 건설 10년 공공임대 중 기 분양전환한 호수는 3만3천호!
ㅇ좋은 취지의 제도였으나, 주변 시세급등으로 입주민들은 망연자실하며, 분양전환가격 산정방식을 합리적으로 변경 요구.
ㅇ 공공임대 임차인들의 내 집 마련 기회 준다며, 분양 당시 2~3배 높은 감정평가금액으로 매입하란 것은 집에서 나가라는 것과 다름없다는 주장임.
ㅇ 정부, LH는 공공임대 분양전환가격 개선 요구에 대해 부정적 입장을 밝힘.
① 사업자 수익성 악화 우려, ② 기존 분양자와의 형평성 위배, ③ 시세차익 수혜 등을 이유로 분양전환 제도 변경이 어렵다고 했음.
- ④ 또한 국토부는 앞으로 분양전환시 임차인 협의, 임대기간 연장하겠다고 했음.
* 분양전환이 어려운 임차인에게 임대기간을 연장하거나 청약통장 효력을 부활시키는 방안 등을 고려 중에 있음. <’18년 당시 국토부 입장>
ㅇ 기 제출된 법안과 관련해서는
- 민홍철 의원안인 5년 임대 방식의 분양전환은 곤란하다고 밝힌 바 있고,
- 윤종필 의원안에 대해서도 수용이 어렵다고 밝힌 바 있음.
ㅇ 판교의 붓들마을, 산운마을 3개 단지의 분양전환예상가격에서 건설원가를 제한 값에 세대수를 곱해 LH의 예상수익을 구해보니 1조 213억원에 달하는 금액이 산출
ㅇ 정부는 이렇게 막대한 차익을 얻는 LH를 위해 공공임대 분양전환 문제를 해결하겠다고 하며 정부입법을 하였는데 그 법안의 핵심은 결국 입주민들에게 생명과도 같은 ‘우선분양전환권’을 포기라는 독소조항을 삽입하고, 고작 몇 년 더 거주하라는 것이었습니다!
- 이것은 “분양전환가격이 너무 높아 임차인의 우선분양전환권을 사실상 박탈해서는 안되고, 임대주택이 사업자의 이익추구 수단으로 변질되어서는 안된다”는 판례에도 위배되는 것입니다. <대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261판결례>
공공주택 특별법 정부안
제50조의5(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 임대기간 연장)
① 공공주택사업자(공공주택사업자로부터 해당 임대주택을 매입한 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제50조의6에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 공공건설임대주택의 임차인이 제50조의3에 따른 우선 분양전환을 받지 아니하기로 동의하고 최대 4년까지 임대기간의 연장을 요청하는 경우 이에 응하여야 한다.(후략)
ㅇ 결국 현행 제도 혹은 정부입법안 하에서는 ’18년 1년 평균실거래가 기준으로 7억 6천만원 수준의 거액을 지불할 능력이 있는 거주민만 분양전환가격을 부담할 수 있습니다. 이런 거액을 부담할 능력이 있었다면, 왜 공공임대 주택에 입주했겠습니까?
- 대통령께서 대선공약과 ’18년 시정연설에서 “공공임대주택은 10년 후 분양 전환으로 완전한 내 집이 될 수 있다”고 말씀하신 것과 같은 수준의 주거복지를 실현하기 위해서는 현재 분양전환기준은 반드시 변경되어야 하고 정부안 원안대로 통과되는 것에 반대합니다.
문재인 대통령 후보 공약집
’18.11.1 문재인 대통령 시정연설 일부
“공공임대주택은 10년 후 분양 전환으로 완전한 내 집이 될 수 있습니다”
ㅇ 이와 같은 배경에서, 본 위원은 임대주택 주민들의 거주 안정과 고통 해소, 사업자의 폭리를 합리적인 수준에서 조정하기 위해서라도, 윤종필 의원의 『공공주택 특별법』 개정안은 반드시 통과되어야 한다고 생각하는데, 해당 법안의 통과를 다시 한 번 전향적으로 검토해주시길 바랍니다!
[참고자료] 공공주택특별법 개정발의(안)
□ 공공주택특별법 개정 발의현황 (가격기준 변경)
항목
민홍철 의원(’16.06.20 발의)
[5년임대 방식적용]
윤종필 의원(’18.03.30 발의)
[분양가상한제 준하는 방식]
권은희 의원(’18.04.12 발의)
[분양가상한제 준하는 방식]
단계
소위 계류중
소위 접수 / 5월 임시회 상정
소위 접수 / 5월 임시회 상정
산정방식
(건설원가 + 감평금액) / 2
* 건설원가 = 최초 주택가격(건축비+택지비)
+자기자금이자-감가상각비
최초 택지비* + 택지비 이자
+ 공사비 + 간접비
+ 그밖에 비용 - 감가상각비
* 최초는 입주자모집공고
최초 택지비 + 택지비 이자
+ 사용검사시 장부가액 건축비 + 간접비 + 그 밖에 비용
- 감가상각비
상한가격
최초 택지비 + 택지비 이자
+ 분양전환당시 표준건축비
- 감가상각비
-
최초 택지비 + 택지비 이자
+ 분양전환당시 표준건축비
- 감가상각비
적용
법 시행 이후 분전단지부터
* 분양주택 분양가 상한제 : 택지비(감정가) + 기본형건축비(임대주택 표준건축비는 기본형 건축비의 64%수준)
* 정부(국토부)안 : (우선분양전환권한을 포기한 자에 한하여)주택가격 상승지역 임대기간 4년 연장(취약계층에 한하여 8년연장 가능), 임차인 협의절차 의무화
□ 발의안 가격검토 : 5년 임대방식(상한가격)과 동일하거나 유사함
ㅇ 윤종필 의원(안)은 5년 임대(상한가격)에서 간접비, 그 밖의 비용만 추가
권은희 의원(안)은 상한가격 제한으로 5년임대 방식(상한가격)과 동일
ㅇ 정부안은 기존 제도와 같음.